절대로 전세살지 말라. [통화량은 계속 증가하며, 월급/상품/자산의 표시 숫자는 계속 오른다]
우리는 살아가면서 '의식주' 세가지를 해결해야 합니다.
경중을 가리기는 쉽지 않지만, 그래도 현대사회를 살아가는 우리들은 주거문제는 반드시 해결해야 합니다.
주거에는 크게 2가지 방법이 있네요.
- 자가
- 임대(전세,월세)
부동산 유튜버로 143만명의 구독자를 보유하고 계신 부읽남 님의 가장 인기동영상은 "절대로 전세 살지 마라" 입니다.
2017년에 올라온 영상이며 322만회의 조회수를 기록하고 있습니다.
사회초년생 및 신혼부부는 주거를 '전세'를 통해 해결을 하려고 할텐데, 전세는 내집마련의 가능성을 힘들게 할뿐이며 투자자의 마인드라면 절대 전세를 거주하지 않아야 합니다.
무리하고 막대한 전세자금 대출까지 받아서 전세를 거주하는것은 가장 현명하지 못한 선택이라고 생각하네요.
인플레이션과 화폐가치의 하락
현대사회에서의 화폐는 신용을 바탕으로 찍어내는 종이입니다. 금본위제가 폐지된 후에 화폐의 발행을 통제할 수단은 사라졌으며 지속적으로 돈은 찍어져 나오고 있습니다.
아래는 대한민국의 M2 통화량입니다.
- 2004년 1월 : 0.897K Billion
- 2014년 1월 : 1.94M Billion
- 2024년 1월 : 3.91M Billion
M2 통화량은 지속적으로 증가하고 있습니다. 2004년부터 2014년까지 116%가 증가하였으며, 2014년부터 2024년까지는 101% 증가하였네요.
부동산의 가격(자산의 가치)가 10년마다 2배로 증가한다는 말이 있는데, 통화량은 10년마다 2배가 증가하네요. 부동산의 가치는 땅의 가치로 생각할 수 있습니다. 땅은 감가가 없는 자산입니다. 땅의 양과 가치는 동일한데, 그것을 명시하는 통화량이 2배로 늘었다면, 땅의 가격도 2배로 오르는게 맞는 거겠죠?
한국의 내년 최저시급은 10,030원으로 처음으로 만원을 돌파했습니다.
그러면, 2015년의 최저시급은 얼마일까요? 5,580원입니다. 거의 2배가 됐네요.
2005년의 최저시급은 3,100원 이었습니다.
최저시급의 10년동안 인상률은 80% 정도입니다.
최저시급이 오르면 당연히 모든 물가는 순차적으로 오르게 됩니다.
이처럼 자본주의 사회는 신용을 바탕으로 화폐를 유통시켜 흘러가는 시스템이기 때문에 인플레이션은 지속되며, 화폐가치는 하락을 하게됩니다.
내 전세금이 녹는다
화폐가치가 10년동안 2배가 된다면, 1년마다 7.2%정도의 인플레이션이 발생한다고 볼수 있습니다.
만약, 3억의 전세금을 집주인에게 지급했다면 2년후 돌려받을때의 실제가치는 2.58억원 정도가 된다고 볼수 있습니다.
내 전세금의 가치가 녹아내린것이죠.
만약, 전세자금을 받아서 전세금을 지급하였다면, "인플레이션으로 인한 화폐가치 하락 + 은행에 이자지급" 까지 한것으로 볼 수 있습니다.
전세는 내돈을 까먹고, 은행에 비용까지 지급하는 제도 입니다.
서울특별시의 1986년부터의 집값상승률은 연평균 5.98%입니다.
전세증감률은 6.97%로 매매가 상승률보다 높은 수치를 보이고 있습니다.
이런 수치를 본다면,
화폐량 10년 2배, 집값 10년 2배는 자본주의 사회에서 발생하는 필연적인 상황이라 볼 수 있습니다.
월세&투자 및 내집마련
그러면 우리는 어떻게 대응을 하여야 할까요?
- 월세 및 연 7% 이상의 투자 수익
- 내집마련
사회초년생 및 신혼부부 혜택으로 저렴한 금리의 정책대출을 받는다면, 전세를 거주해도 괜찮다고 생각됩니다. 그래도 꾸준한 투자를 통해서 자산을 늘려서 내집마련을 해야겠죠?
그게 아니라면 월세를 살면서 여유돈 투자를 통해 내집마련 시드를 마련하던가
대출을 통한 내집마련을 하고 지속적으로 돈을 갚아나가는 형태입니다.
집값 상승은 연평균 6% 정도입니다. 하지만, 최근 통화량을 더욱더 늘어나고 있고 자본주의 사회가 고도화 되면 점점 인금상승률보다 자산의 상승률이 높아집니다. 우리는 지금 그러한 현상을 보고 있으며 느끼고있죠.
월세 및 투자를 통해서 내집마련을 하기위해서는 연평균 7% 이상의 수익은 올려줘야 합니다.
하지만 여기서도 함정이 있죠.
내 시드는 5,000만원이지만 집값은 5억입니다.
7% 수익률을 적용하면, 나는 1년동안 350만원을 벌었지만, 집값은 1년동안 3,500만원이 올라버리게 되죠.
투자 수익을 통해서 집값이 올라가는것을 따라잡기는 쉽지 않습니다.
그래서 보통의 사람들은 대출을 끼고 내집마련을 하게됩니다.
집값은 오를수도 떨어질수도 있지만, 원화의 화폐량이 늘어나면 원화로 표시되는 모든 자산및 상품의 가격은 오르는게 맞겠죠? 내 월급은 오르면서 다른것들의 가격이 떨어지길 바라는건 어불성설 입니다.
원화로 표시하는 집값의 숫자는 계속 올라가게 될겁니다.
만약 무주택 포지션이라면, 급격한 집값상승의 리스크를 끊임없이 가져가야 합니다.
내가 1억을 투자해서 100% 수익으로 1억을 벌었는데,
그 때 마침 모든 자산가격의 가격이 오르는 상황이라 5억짜리 집이 30% 올라서 6.5억이 됐다면, 내가 바라보는 집은 잡을수 없이 높아진 가격이 될겁니다.
전세는 절대 살지 말아야 하며,
집값상승의 리스크를 피하기 위해서는 나의 자산 상황에 맞는 1주택은 최대한 빨리 마련하는게 자본주의 사회를 살아가는 우리가 할수있는 현명한 선택이라 생각됩니다.
