신생아 특례대출 1월29일 접수시작. 금리 [1.6~2.7%] [2.7~3.3%] #디딤돌#우대금리#주거안정#출산율

[심각한 출산율 저하]

2021년 OECD의 평균 출산율은 1.58 명이었으며, 대한민국의 출산율은 0.81명이었습니다. 독보적인 꼴찌였는데요 우리나라 바로 위는 1.19명을 출산한 스페인이었습니다. 출산율 0명대의 나라는 우리나라가 유일했습니다.

23년 출산율은 0.7명이며, 2024년 출산율 예상은 0.68명이라고 합니다. 

결혼한 부부가 2명의 아이를 낳아야 지속적인 인구가 유지 되겠죠? 합계 출산율 0.7이 의미하는 바는 다음과 같습니다.

• 1세대. 아빠 100명 + 엄마 100명 = 70명 아이 출산
• 2세대. 아빠 35명 + 엄마 35명 = 24.5명 아이 출산
• 3세대. 아빠 12명 + 엄마 12명 = 8명 아이 출산

1세대에 성인남자 100명, 성인여자 100명 총 200명이 있었다면 2세대에는 고작 24명의 아이가 태어나게 되는 결과입니다. 음의 복리가 작용하는 결과이죠. 단 두세대를 거쳤을 뿐인데 인구는 88%가 줄어들게 됩니다.

 

출산율이 떨어지는 이유 중 하나가 높은 부동산 가격이겠죠. 정부에서 저출산 대응과 관련하여 국토부에서 다양한 정책을 내고 있습니다. 올해부터 시작 될 신생아 특례 대출도 그 중 하나입니다.

 

[신생아 특례 대출]

신생아 특례 대출은 대출 신청일 기준 2년내에 출산한 무주택 세대주 및 1주택자(대환대출)가 받을 수 있는 대출입니다.

23.1.1일 출생아부터 적용되네요. 22년에 출산한 신생아는 올해 1월기준 2년내에 출산한 신생아가 맞지만, 기준이 23년 1월1일 이후 출생아 이기 때문에 대출 대상자 조건이 안됩니다.

• 소득기준 : 1.3억원 이하 (부부합산 연소득)
• 자산기준 : 4.69억원 이하
• 주택가액 : 9억원이하 (전용 85m2이하)
• 대출한도 : 최대 5억억 

주택구입시에 가장 저렴한 정책금리가 '디딤돌대출'입니다. 하지만, 부부합산 연소득 6천만원, 신혼가구 기준 높아진 주택기준가액도 6억원으로 소득기준이 상당히 타이트 했습니다.

이번 신생아 특레대출은 소득기준을 1.3억원으로 많이 높여줬습니다. 소득이 높은 대기업 맞벌이 부부라면 기준을 초과하겠지만, 이정도 소득기준이면 대상자의 폭이 넓어졌을거라 생각됩니다.

주택가액도 9억원으로 높이면서 대상주택도 많아졌습니다. 디딤돌대출에서의 5억/6억 기준은 현재의 주택가겨대비 너무 타이트한 감이 있었습니다.

 

우선 대상조건에 대해 알아봤으니, 가장 중요한 금리에 대해 살펴봐야겠죠.

신생아 대출 금리

금리는 소득에 따라 다르게 산정됩니다.

• 연소득 8.5천만원 이하 : 1.6 ~ 2.7%
• 연소득 8.5천만원 초과 : 2.7 ~ 3.3%

디딤돌 대출의 금리인 2.45 ~ 3.55% 보다 기본금리는 더 낮게 형성되어 있습니다.

신생아 특례대출의 대출 적용기간은 5년입니다. 5년을 초과해서 특례 기간이 풀린다면, 연소득 8.5천만원 이하의 대출자에게는 0.55%를 가산해서 신혼부부 디딤돌 대출 금리 수준의 금리를 적용한다고 합니다.

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우대금리

우대금리는 기존자녀 및 추가출산에 따른 우대사항이 있으며, 청약가입, 신규분양, 전자계약 매매 우대가 있습니다. 청약에 5년이상 가입해있으면 0.3%의 금리우대를 받을 수 있습니다.

 

대출기간 및 소득수준에 따라서 금리는 차등화 될거라 생각하며, 아직 정확히 나오지는 않았지만, 신혼부부 디딤돌 대출의 금리표가 비슷하게 적용되지 않을까 생각됩니다.

신혼부부 디딤돌 대출금리

신혼부부 디딤돌 대출의 금리는 2.15 ~ 3.25%입니다.

신생아특례의 대출금리는 1.6 ~ 3.3%이기 때문에 최저금리가 더 낮아졌습니다. 소득은 비슷하게 4단계로 나눠서 적용하지 않을까 생각됩니다.

 

우대금리를 적용 받는다면 2% 혹은 1%대의 금리로 대출을 받을 수 있습니다. 이정도의 정책금리면 받지 않으면 바보가 되는 금리라고 생각됩니다. 

한편으로 '현재의 정책으로 출산율이 높아질까?' 라는 의문이 있는것도 사실입니다. 우선 신생아 특례대출을 받고자 아이를 출산한다면 빨리야 올해말 혹은 2025년일 겁니다. 정책의 연속성에 대해서 확실히 답을 해줘야 출산 및 주택구입(대출) 계획을 세울 수 있을것 같네요. 신생아특례대출을 믿고 출산했는데, 출산 후 주택구입시기에 정책대출이 사라진다면 정말 난감 할 것 같습니다.

이번 신생아 특례 대출로 혜택을 보는 분들은 23년 출산하거나 24년 출산예정인 주택구입예정 무주택가구 혹은 1주택으로 주담대 대출이 있는 대환대출 가능 가구들이라 생각됩니다.

 

[주거의 안정성 필요]

아파트가격의 상승을 바라는 입장은 아니지만, 자본주의 사회의 기본인 신용팽창에 의한 화폐가치 하락은 지속된다고 생각합니다. 그렇게 되면 시중에 풀린 돈들로 인해 실물자산의 표시가격은 점점 높아지겠죠. 주거는 임대(월세.전세), 혹은 자가의 선택지가 있습니다. 우리나라만의 독특한 임대방식이었던 전세는 점점 비중이 줄어들거라 생각합니다. 월세와 전세자금대출의 금리를 비교해보며 각자 유리한 선택을 하게됩니다.

주거비를 집주인한테 주냐(월세) 은행에 주냐(전세 대출)의 차이만 있을뿐입니다.

 

투자에 대한 관심이 많아지면서 '레버리지'라는 단어를 많이씁니다. 부동산 상승기에 전세금을 활용한 갭투자로 레버리지를 극대화해서 단시간에 자산을 쌓은 분들이 있습니다.

이러한 갭투자를 바라보면서 젊은사람들은 전세금을 '집주인한테 레버리지 당한다' 라고 생각합니다. 집주인에게 무이자 대출을 해준것이죠. 전세금 3억원을 2년후에 돌려받는다면 인플레이션 만큼 가치가 하락하게 됩니다. 부동산(자산)의 가치는 인플레이션 만큼 상승을 하는것이죠.

요즘 젊은 사람들은 월세에 대한 거부감이 덜합니다. 목돈이 묶이지 않아서 부동산 투자금으로 활용을 할 수 있기 때문에 부동산 취득을 노리는 사람들이라면 월세를 선호하게 되는거죠.

 

아무쪼록 주거의 안정성이 높아져서 젊은 사람들이 결혼도 많이하고 출산율도 올라갔으면 좋겠네요.

점진적인 우상향은 괜찮겠지만, 급격한 부동산(자산)의 상승은 많은 사회적 부작용을 낳는다고 느껴집니다.