1.3 부동산 대책 정리 (둔춘주공 구하기) #전매제한#실거주의주#중도금대출#규제지역#올림픽파크포레온

경기가 빠르게 침체되고 있으며, 자산시장의 하락속도도 크게 나타나고 있습니다. 자금의 유출입이 편리한 순서인 코인부터 큰 조정을 보였으며, 한국 주식시장과 미국 주식시장도 조정을 보이고 있습니다. 빅테크 기업이 즐비한 미국 나스닥지수도 10,000포인트를 위태롭게 지키고 있습니다. 부동산도 예외는 아니었습니다. 매도자-매수자 간의 가격차이가 크게 나타나면서 작년 하반기부터 거래가 실종된 상태였습니다. 매도가를 낮춘 거리들이 속속 체결되고 있으며, 고점대비 하락의 폭이 커지고 있습니다. 신규 분양 주택의 미분양 물량 또한 쌓이고 있습니다. 서울 및 경기의 수도권 대단지 분양물량도 고분양가로 인해 계약률이 떨어지고 있으며 미분양 물량이 적체 되고 있네요. 작년부터 이목을 집중시키던 둔춘주공(올림픽파크포레온)의 계약률에 시선이 집중되고 있습니다. 올해 1월3일 새로운 부동산 대책이 나왔으며, 이 대책으로 인해 거의 대부분의 규제가 풀렸습니다. '둔춘주공 일병구하기' 가 아니냐는 얘기가 있습니다.

• 둔춘주공 일병구하기
• 주택거래 활성화로 인한 세수확보 및 부동산 관련산업 활성화
• 부동산 연착륙 유도

이번 정책의 목적은 위의 3가지 라고 볼 수 있겠네요. 둔촌주공의 계약률을 높이는 목적이 가장 크다고 생각되네요. 둔촌주공의 계약률이 처참하게 나올 시 추후 분양시장과 부동산PF대출의 자금경색 등 문제의 트리거가 될 확률이 높다고 여기고 있는 것 같습니다.

그러면 이번 대책으로 변한 사항에 대해서 알아보겠습니다.

 

1.  규제지역 해제 (민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제)

2017년부터 20번이 넘는 대책이 시행되면서 핀셋규제다 뭐다 하며 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역 등 지역마다 다양한 규제지역이 설정됐습니다.

1/5일부로 서울 강남, 서초, 송파, 용산 4개구를 제외한 모든지역이 규제지역에서 해제됐습니다.

민간택지에 대한 분양가 상한제 또한 위의 4개 지역을 제외하고 모두 해제 됐습니다.

 

2.  전매제한 완화

청약받은 아파트에 대해서 전매제한을 두고 있었습니다. 수도권은 최대 10년, 비 수도권은 최대 4년의 전매제한 기간을 적용 받고 있었는데요.

수도권의 공공택지 또는 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 기타지역은 6개월로 전매제한이 완화 되었습니다.

기존에 분양받은 사람들에게도 해당 내용이 소급적용 된다고합니다.

• 강남, 서초, 송파, 용산 및 공공택지 : 3년
• 과밀억제권역(안양, 성남, 하남 등 서울 근거리) : 1년
• 기타지역(용인, 이천 등) : 6개월

해당 사항이 적용되면, 분양권에 대한 전매도 가능할텐데요. 단기 양도세율 완화로 인해서,

• 1년 이하 : 45%
• 1년 이상: 일반세율

해당 세율을 적용 받습니다. 과밀억제권역에서 분양권을 가지고 계신분들은 1년이 지나면 전매가 가능해지며, 일반세율을 적용 받게 됩니다. 하지만, 현재 +프리미엄이 붙어있는 단지가 있을지는 미지수 입니다.

 

3. 실거주 의무 폐지

수도권 분양가 상한제 주택에 대해서 실거주 의무를 부여했었습니다. 주변시세대비 분양가의 비율에 의해서 최대 5년까지 실거주 의무를 부여했는데, 이 실거주 의무가 폐지 됐습니다. 주택법이 개정되면 이전에 실거주 의무가 있었던 지역도 소급적용하여 폐지되게 됩니다.

 * 실거주 의무와 비과세를 위한 실거주 2년은 다른 의미를 뜻합니다.

 

4. 중도금 대출 보증 분양가 기준 폐지

HUG 중도금 대출보증이 가능한 분양가가 9억이었는데, 최근데 12억으로 올렸었습니다. 이 분양가 상한 기준을 폐지하여 모든 분양주택에 대해 중도금 대출이 가능하게 했습니다. 현행 중도금 보증 한도는 5억원이었는데, 이 한도 또한 폐지를 했습니다.

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이외의 자잘한 변화들이 있습니다.

• 특별공급 분양가 기준(9억원) 폐지
• 기존주택 처분 조건 의무 폐지 (1주택 보유 청약 당첨자에 대해)
• 다주택자도 무순위 청약 신청이 가능하게 함

 

종합적인 대책으로 인해서 모든 대책이 한꺼번에 나왔다고 평가하는 이번 1.3 부동산 대책입니다. 규제지역해제와 다양한 정책들이 있는데, 파급력이 큰 정책은 아래의 3개라고 느껴지네요.

• 전매제한 해제
• 실거주의무 해제
• 중도금 대출 상한 폐지

위의 3가지 정책의 효과는 '둔촌주공을 최대한 계약 해달라'의 의미로 느껴집니다. 둔촌 주공의 39타입과 49타입은 복도식 아파트&고분양가 계약률이 저조할 것으로 생각됩니다. 59타입과 84타입도 가격경쟁력이 없습니다. 84타입은 중도금대출또한 불가하여 자납으로 중도금을 납입하기에는 상당히 비싼 가격이었습니다. 우선 이 중도금을 대출로 해결해줬습니다.(중도금대출이자는 6~7%정도가 될것 같습니다.) 전매제한 8년 & 실거주의무 2년으로 인해 전세를 줄 수 없어서 주택담보 대출을 받아 무조건 입주해야하는 어려움도 있었습니다. 이 두개가 모두 해제되면서 세입자를 받을 수 있는 환경이 됐습니다. (전세가가 어떻게 형성 될지는 미지수 입니다)

 

둔촌주공 조합의 사업비 PF대출의 만기가 1월경에 있으며, 일반분양가의 20%의 계약금으로 이 PF 대출을 상환하려 한다고 했었습니다. 만약 계약률이 저조하여 계약금이 적게 들어온다면 PF 대출 상환에서 부터 문제가 생기기 시작합니다.

사업비용을 조합&건설사가 책임지느냐, 일반분양자가 책임지느냐에서 현재 정부에서는 일반분양자가 조금 희생을 해달라는 방향으로 정책을 시행하고 있다고 생각되네요.

 

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