코로나로 인한 저금리로 시장에 유동성을 과도하게 공급했으며, 이런 넘치는 유동성으로 인해 자산시장에 거품이 생겼으며 과도한 인플레이션이 생겼습니다. 고질적인 인플레이션의 고착화를 막기위해서 미국을 필두로 빠르게 금리인상을 하고있으며 이러한 금리인상은 자산시장을 냉각시키고 있죠. 부동산 시장도 예외가 아니었습니다.
금리인상으로 인해 부동산 시장도 찬바람이 불고 있습니다.
금융 비용 부담으로 인해 매수세가 사라졌습니다. 부동산은 실거주를 할 수 있기 때문에 다른 자산과는 조금 다른 관점에서 바라봐야 한다는 입장도 있습니다. '실거주 한채는 진리' 라는 말도 있었죠. 하지만, 한국인이 부동산을 바라보는 관점은 거주의 관점보다는 투자의 관점이 큽니다. 자산가치의 상승이 있을 만한 부동산을 매수하고 싶어하죠. 가상화폐, 주식과 마찬가지로 '나보다 더 비싸게 사줄 사람' 이 존재해야 가격은 상승하게 됩니다. 금리인상으로 인해서 주택담보대출, 전세자금대출 금리가 빠르게 올라가서 주거에 대한 비용이 상승했습니다. 5%가 넘는 고금리의 주담대를 감당해줄 매수자는 사라졌습니다. 전세자금대출 금리 또한 많이 상승해서 임대차 3법이 후 급등한 전세가격을 맞춰줄 세입자는 없습니다.
매수세가 사라지며 매매가는 힘을 쓰지 못하고 있고, 전세가 또한 방어를 못하고 있습니다. 무리한 갭투자로 역전세를 맞은 집주인들의 상황 또한 어려워 보입니다.
부동산 개발 사업 또한 어려움을 겪고있습니다. PF 대출 금리라 치솟고 있으며, 재개발&재건축 현장 또한 금리 인상으로 인해 사업비가 많아지고 있습니다.
안양시의 덕현지구를 재개발한 '평촌센텀퍼스트'가 분양을 하고 있습니다.
안양시의 재건축&재개발은 어느정도 마무리 되었으며, 대단지 분양으로는 마지막이 될 것 같습니다. 비산동의 뉴타운삼호아파트 재건축이 일반분양을 할 때까지 대단지 분양은 없을 것 같네요.
평촌센텀퍼스트
평촌센텀퍼스트는 안양동안구 덕현지구를 재개발 한 단지입니다.
2020년경 일반분양을 할 예정이었지만, 분양가 상한제 등으로 인해 높은 분양가를 받을 수 없을 것으로 판단해서 후분양으로 계획을 변경하여 추진한 현장입니다. 부동산 시장이 이렇게 변할지는 몰랐겠지만, 후분양하는 시점이 너무 좋지 않습니다. 계약률은 저조 할 것으로 예상됩니다. 주변단지 대비 메리트가 없어 보이는 현장입니다.
분양가는 아래와 같습니다.
- 36타입 : 539,200,000원
- 46타입 : 694,000,000원
- 59타입 : 808,000,000원
- 72타입 : 1,009,000,000원
- 84타입 : 1,072,000,000원
1-Bay인 36타입의 분양가가 5.4억입니다. 2-Bay에 화장실이 하나인 46타입의 분양가도 7억에 육박합니다. 과연 36타입과 46타입에 지원 할 사람이 한명이라도 있을지 의문이 듭니다.
59타입도 8억이 넘는 분양가 입니다. 평촌센텀퍼스트는 시세를 비교가능한 인근단지가 위치하고 있습니다. 평촌더샵이아파크와 평촌어바인퍼스트 인데요. 세 아파트 모두 59A타입인 옛날 평면인 3-Bay타입입니다. 안방의 파우더룸의 유무와 세탁실의 위치 등이 조금씩 다르지만 어차피 3-Bay 타입이기 때문에 이정도 차이는 무의미 합니다.
- 평촌더샵아이파크 59A : 7.4억, 7.49억, 7.6억, 7.8억
- 평촌어바인퍼스트 59A : 6.68억, 6.7억, 7억, 7.2억
기존 구축 아파트를 동호수를 보고 매매하려고 해도 이정도의 선택권이 있습니다. 동호수를 랜덤으로 배정받는 청약을 8억원 들여서 할 필요는 전혀 없어 보인다고 생각되네요.
분양의 장점은 잔금을 2년반 혹은 3년후에 치뤄서 자금계획을 세울 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 센텀퍼스트는 계약금 10%, 중도금(자납) 10%, 올해 11월 잔금 80% 입니다. 분양을 통한 자금계획의 메리트가 없는 현장입니다. 구축아파트를 매수하는 것 같은 자금계획을 세워야 합니다.
36타입 또한 어바인퍼스트의 39타입과 비교를 해볼 수 있습니다. 4억 초반에 많은 매물이 나와있습니다. 제 생각에는 36타입은 지원자가 0명일 것 같습니다.
안양시 59타입 분양가 추이
최근 안양시에서 분양한 59타입의 분양가 추이입니다.
- 평촌트리지아 : 617,300,000원 (3-Bay)
- 평촌엘프라우드 : 676,810,000원 (4-Bay)
- 안양어반포레 : 607,000,000원 (4-Bay)
- 안양역푸르지오 : 762,900,000원 (3-Bay)
- 평촌어바인더샵 : 687,000,000원 (3-Bay)
- 두산위브더프라 : 667,700,000원 (3-Bay)
- 평촌센텀퍼스트 : 808,000,000원 (3-Bay)
이전의 단지들과 비교를 해봐도 평촌 센텀퍼스트의 분양가는 상당히 높습니다. 평촌센텀퍼스트의 단지 위치가 좋다고 얘기하시는 분들도 있는데, 각자의 판단기준에 따라 다를것 같습니다. 경수대로에 붙어있는 평촌트리지아의 입지가 더 좋다고 생각할 사람도 있으며, 비산동에 있으며 초등학교를 품고 있는 엘프라우드의 입지가 좋다고 얘기하는 사람도 있을겁니다.
재건축&재개발 59타입 평면도 (3-BAY, 4BYA)
재건축&재개발 현장에서 평면도도 중요한 요건이라 생각됩니다. 대부분의 조합원들이 84타입을 선점하고 74, 59 등의 소형평형이 일반분양 물량으로 남게됩니다. 그리고 그 대부분의 84타입은 최신평형인 4-Bay에 널찍한 드레스룸과 알파룸 혹은 펜트리 or 현관펜트리를 갖춘 평형으로 뽑아내죠. 그런다음 사업성을 위해 74, 59 타입들은 3-Bay 타입으로 뽑죠.
59타입의 3-Bay, 4-Bay에 대해서는 각각의 장단점이 있다고 얘기하는 분들도 있습니다.
59정도의 사이즈를 4-Bay로 뽑게 되면 거실의 폭이 좁아지게 되고, 모든 방의 폭이 조금씩 좁아지게 되어서 실내가 좁아보인다는 의견이 있습니다. 그런데, 3-Bay로 하면 거실 및 실내 공간이 보다 커질까요? 저는 아니라고 봅니다.
59, 4-Bay의 평면은 엘프라우드와 어반포레에서 찾아볼 수 있습니다.
엘프라우드의 59B/D타입을 보면, 안방의 드레스룸도 ㄷ자로 잘 뽑았으며, 복도 펜트리도 갖추고 있습니다.
어반포레의 59A/C타입을 보면, 실외기실을 주방쪽에 배치하여 주방 양옆을 발코니와 실외기실(창고)로 쓸수 있게 배치했습니다. 현관텐트리 또한 가지고 있죠.
안양푸르지오더샵의 59A 평념도가 최악이라고 느껴집니다. 주방/식당, 발코니2, 침실3 이부분은 왜 이렇게 한건지 의문이 듭니다. 보통 침실1과 침실3의 방문이 마주보는 형태로 위치하게 되는데, 여기서 침실 3의 방문은 주방을 지나서 들어가게 됩니다. 침실3의 활용도가 '주방펜트리 인가?' 라는 생각이 드네요.
일반분양이 많은 59타입의 평면도 및 분양가를 보고, 조합이 일반분양을 대하는 자세를 생각해 볼 수 있습니다.
4-Bay인 84타입은 모두 선점해둔 다음, 59타입은 3-Bay로 뽑아서 높은 분양가로 일반분양을 한다면, '호구 잡으러 왔다'
라는 생각이 듭니다.
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