재건축/재개발의 리스크. [평촌 트리지아 사태] #잔여공사비#추가분담금#조함문제

경기도 안양지역에 재개발/재건축이 많이 진행되었으며, 평촌신도시 주변지역에서 진행이 많았습니다.

호계동에서 재개발을 진행한 '평촌트리지아' 라는 단지가 있는데, 지금까지도 많은 문제가 있는 현장인것 같습니다.

재건축/재개발은 토지 및 아파트의 소유들이 '조합'을 만들어서 진행을 하는 사업이기 때문에 그 진행 과정에서 어려움이 따르고 점점 산으로 가는 상황이 발생하는 경우가 있네요.

재건축/재개발은 속전속결로 빠르게 진행해서 마무리 짓는게 최고라고 합니다.

 

100% 정확하지 않을수 있으며, 사건의 타임라인별로 정리를 해보겠습니다.

 

2024. 6월. 비례율 하락으로 집행부 전원 해임

사건의 발단은 기존 '조합 집행부의 전원 해임'이었습니다.

조합의 방만한 경영으로 조합원의 수익성 지표인 비례율이 기존 152%에서 94%로 하락하면서 가구당 추가분담금 1,500만원 가량이 발생했다는 이유였습니다.

트리지아 유치권 행사

• 조합 집행부 전원 해임으로 준공 및 사용승인을 위한 절차가 지연
• 시공단의 잔여공사비 1,300억원 회수를 위한 유치권 행사
• 입주가 지연된 일반분양자들로부터의 소송

기존 조합의 방만한 경영이 문제였어도, 우선 빠르게 사업을 진행시켜서 마무리 지었어야 합니다.

기존 조합을 밀어낸 비대위에서는 시공사에서의 공사비 및 시공사 문제를 들지만, 결국 조합과 시공사간 합의를 통해 사업이 진행되었고, 막강한 건축 전문가인 대형건설사를 상대로 조합이 사업을 이끌고 가기에는 쉽지 않은게 사실입니다. 어쨋든 시공사의 요구를 어느정도 들어주며 빠르게 사업을 마무리 지었어야 합니다.

 

비대위에서 기존조합을 흔들고 새로운 조합을 만들었지만, 그냥 빨리빨리 마무리 하는게 제일 좋은 방법이었죠.

 

공사비 지급 확약서를 쓴 조합원 입주시작

당초입주일이던 8/1일에서 20일 늦춰져서 8/20일부터 일반분양자와 '공사비 지급 확약서'를 작성한 조합원이 입주를 하게되었습니다.

아마 많은 조합원들이 확약서를 쓰고 입주를 했을거라 생각되네요.

 

또한 기존 조합에서는 미지급된 공사비 1,300억원 지급을 위해서 기존의 계약을 맺었던 임대아파트의 계약을 해지해서 재 양수 하는건 및 근린생활시설부지/보류지 매각등을 통한 자금마련을 하려고 하고 있지만, 녹록치 않은 상황이라 여겨집니다.

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잔여공사비 연체이자 

시공사에서 받지못한 공사비는 1,269억원 정도라고 합니다.

입주지정기간 만료일인(10/18)부터 연체이자가 붙게되며, 대략 8%정도의 이자가 예상된다고 하네요.

한달에 약 8.5억원의 이자이며, 조합원이 1,300명이면 조합원 1명당 한달에 65만원 정도의 이자입니다.

12/18일 현재 2달이 지났으니, 65만원씩 130만원의 이자가 조합원 한명이 부담해야할 연체이자가 되겠네요.

 

잔여공사비 조합원 개별 지급압박

기존조합을 밀어낸 비대위에서는 비례율을 94%에서 다시 올리려 하였지만, 비례율을 높이는데 실패하였으며 12/14일 해임총회에서 해임되었다고 하네요.

 

조합원들은 시공사와 '공사비 지급 확약서'를 쓰고 입주를 시작하였습니다.

잔여공사비에 대해서 조합에서 한번에 지급하지 못하면, 조합원 개인에게 부과된 잔여공사비 만큼 개별적으로 지급하겠다는 확약서일텐데요.

 

시공사에서는 12/18일 이후부터 미지급 공사비 지급을 개별적으로 요청할거라는 얘기가 있습니다.

 

조합원 권리가 1억당 약 2,300만원의 미지급금이 청구될것이며, 트리지아 평균 권리가가 2억원 정도니 우선 세대당 4,000만원 이상의 미지그금이 청구될거라 합니다.

 

전체 잔여공사비가 1,269억원이었습니다.

기존에 조합에서 자금을 마련하려 하였던 근린생활용지 매도 등 자산 매도를 통한 자금마련이 여의치 않다면 세대당 부과되는 미지급금은 더 늘어날거로 보이네요.

 

여기에 일반분양자들은 20여일의 입주지연에 대한 손해배상소송을 진행하고 있습니다.

패소를 한다면 발생하는 손해배상비용도 조합 및 조합원들에게 청구될 것입니다.

 

아마 조합원들은 지금.

"6월에 조합 해임을 하지않고, 추가분담금 지급하고 시공사와 공사비를 마무리 지을걸'

이라고 생각하고 있을것 같습니다.